Minimalny wkład to zapewnienie 10-procentowego wkładu własnego. Oznacza to mniej więcej tyle, że każdy wkład w kredyt hipoteczny będzie musiał wynosić co najmniej 10%. Wiele banków, nie chcąc narażać klientów na zbyt nagłe i drastyczne zmiany, zaczęło już wcześniej stosować zasady zdecydowanie bardziej restrykcyjne w stosunku co do posiadania minimalnego wkładu własnego.
Aktualnie obowiązujące zasady Rekomendacji S autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego mówią nam, że bank nie może udzielić kredytu w wysokości wyższej niż 90% wartości kredytowej nieruchomości. Nie oznacza to oczywiście, że w każdym banku można liczyć na możliwość wniesienia jedynie 10-procentowego wkładu własnego.
Czy wszystkie banki będą wymagały minimum 10% wkład własny?
To umożliwia jedynie niewielka część banków, natomiast pozostałe wymagają znacznie większych nakładów – niektóre nawet 20% wartości nieruchomości. Zobacz jak kształtują się procentowo minimalne udziały własne w poszczególnych bankach.
Na minimalny 10% wkład własny liczyć można w takich bankach jak Alior, BOŚ, BPS. mBank, Millenium, Pekao. I tak w przypadku transakcji w wysokości na przykład 300 tysięcy złotych, na otrzymanie kredytu w takim banku pozwoli posiadanie 30 tysięcy wkładu własnego.
W przypadku wymienionych wyżej banków, które umożliwiają udzielenie kredytu w maksymalnie 90% wartości nieruchomości, będzie to już 30 tysięcy złotych. Trudniej będzie otrzymać kredyt w Credit Agricole, ING oraz BNP Paribas, które wymagają co najmniej 20 procent wkładu własnego, czyli we wspomnianym przykładzie to aż 60 tysięcy złotych.
Wysoki poziom wymaganego przez banki wkładu własnego jest oczywiście sporym problemem, szczególnie dla ludzi, którzy nie posiadają oszczędności, ale ma to również swoje dobre strony. Wyższy wkład własny oznacza mniejszą wysokość kredytu a co za tym idzie zdecydowanie mniejsze koszty kredytu.
Czy wkład własny oznacza niższe oprocentowanie kredytu?
W wielu bankach istotne znaczenie przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu ma wskaźnik LTV, czyli skrót od angielskiego „loan to value” i oznacza stosunek pożyczonej kwoty kredytu do wartości nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Przekłada się tak, że im większy jest wkład własny, tym mniejszy jest wskaźnik LTV. Wiele banków w przypadku wyższego wkładu własnego, czyli mniejszego LTV, oferuje udzielenie kredytu na atrakcyjniejszych warunkach.
Wniesienie co najmniej 20-procentowego wkładu własnego przekłada się na obniżenie marży o 0,2-0,5 procent w porównaniu z kredytem z minimalnym poziomem wkładu. Takie obniżenie marży bezpośrednio przekłada się na obniżenie wysokości raty kredytu .
Każdy doradca kredytowy powinien wyjaśnić, jak wkład własny wpłynie na wartość wskaźnika LTV i finalne oprocentowanie kredytu w danym banku.
Czym jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?
W większości banków maksymalny poziom LTV w standardowych warunkach wynosi 80 procent. Pozostałe zgadzają się na na udzielenie kredytu hipotecznego z mniejszym wkładem własnym, ale pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
W przypadku nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych bank pożyczy 240 tysięcy złotych (maksymalne LTV 80%). Jeżeli nie dysponujemy odpowiednio wysokim wkładem własnym i chcemy skorzystać z maksymalnego poziomu LTV dozwolonego przez prawo (95%) można liczyć na kredyt w wysokości 285 tysięcy złotych. Wtedy musimy się jednak liczyć z kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, który w przykładowym przypadku wyniesie około 1600 złotych.
Wspomniana kwota obejmuje w zależności od banku okres ubezpieczenia od 3 do 5 lat ubezpieczenia. Jeśli po upływie tego okresu saldo zadłużenia nie obniży się poniżej 240 tysięcy złotych, to konieczne będzie jego odnowienie. Tak się zdarzy jeśli przy 30-letnim okresie kredytowania takiego produktu kredytobiorca nie będzie dokonywał żadnych dodatkowych nadpłat.
Jak zgromadzić środki na wniesienie wkładu własnego?
Najlepszym sposobem jest przygotowanie się do transakcji poprzez oszczędzanie. Dobrym testem na próbę życia z kredytem jest odkładanie w każdym miesiącu kwoty, która odpowiada wysokości przyszłej raty za kredyt hipoteczny.
W przypadku wspomnianej nieruchomości za 300 tysięcy złotych, wysokość raty będzie wynosić około 1400 złotych, a to znaczy, że na wymagany od przyszłego roku 10-procentowy wkład własny, będzie się odkładało pieniądze niespełna dwa lata.
Przyzwyczajając się przed kilkanaście miesięcy do tego, że ponad tysiąc złotych z domowego budżetu nie można już przeznaczyć na własne potrzeby mamy dobry sprawdzian na wspomniane życie z kredytem.
